Renovation contract checklist in Johor Bahru: 2026 deposit, clauses & payment milestones 新山装修合同避坑清单：2026 定金、条款与付款节点 Senarai semak kontrak renovasi di Johor Bahru: deposit, klausa & milestone bayaran 2026

The most expensive mistake in a Johor renovation is not the tiles — it is signing a one-page quote, paying 50% cash, and discovering the “package” never included hacking disposal, permits or a defect period. This checklist is what we walk clients through before anyone mobilises: who you are contracting, how much deposit is sane in 2026, the clauses that actually get enforced, and a payment schedule tied to site progress rather than charm. Pair it with the 10 questions before you hire and the hidden-cost guide — the contract is where those answers become numbers. 新山装修最贵的错误不是瓷砖——是签了一页报价、付了 50% 现金，然后才发现“套餐”根本不含清运、许可或保修期。这份清单是我们开工前和业主过的同一套：你在跟谁签约、2026 年多少定金算正常、哪些条款真正有约束力，以及按现场进度而不是靠人情的付款节点。请和聘用前 10 问、隐藏费用指南一起看——合同就是把那些答案写成数字的地方。 Kesilapan paling mahal dalam renovasi Johor bukan jubin — ia menandatangani sebut harga satu muka surat, membayar 50% tunai, lalu sedar “pakej” tidak termasuk pelupusan roboh, permit atau tempoh kecacatan. Senarai semak ini ialah apa yang kami bawa klien lalui sebelum sesiapa bergerak: dengan siapa anda berkontrak, berapa deposit yang waras pada 2026, klausa yang benar-benar dikuatkuasakan, dan jadual bayaran terikat pada kemajuan tapak bukan pesona. Gandingkan dengan 10 soalan sebelum mengambil pereka dan panduan kos tersembunyi — kontrak ialah tempat jawapan itu menjadi nombor.

1. Who Are You Actually Contracting? 1. 你到底在跟谁签约？ 1. Dengan Siapa Sebenarnya Anda Berkontrak?

The name on the WhatsApp group is not a party. The contract must show a company or sole-proprietor name that matches SSM, a registration number you can search, a registered address, and the person authorised to sign. For construction and wet works, ask for the CIDB registration; for electrical first-fix, the work must sit under an ST-registered wireman — the same rule as our rewiring guide. Design-only studios should still name the contractors they will appoint, or you are signing a hole. Extensions and structural openings need a registered architect and engineer on the paper trail, not a promise that “my friend will stamp later” — see the MBJB/MBIP permit guide and the extension process. If they will not put a legal name on page one, do not put a deposit in their account. WhatsApp 群里的名字不是合同主体。合同必须写明与 SSM 一致的公司或独资商号、可查询的注册号、注册地址，以及有权签字的人。涉及建筑和湿工，要 CIDB 注册；电气一次布线必须挂在能源委员会注册电线工名下——和我们的重拉电线指南同一条。纯设计工作室也要写明将指定的施工方，否则你签的是一个窟窿。扩建和结构开口需要注册建筑师和工程师留在文件链上，而不是“朋友回头盖章”——见MBJB/MBIP 许可指南和扩建流程。第一页不肯写法定名称，就不要把定金打进他们账户。 Nama dalam kumpulan WhatsApp bukan pihak kontrak. Kontrak mesti tunjuk nama syarikat atau pemilik tunggal yang sepadan SSM, nombor pendaftaran yang boleh dicari, alamat berdaftar, dan orang yang diberi kuasa menandatangani. Untuk pembinaan dan kerja basah, minta pendaftaran CIDB; untuk first-fix elektrik, kerja mesti di bawah wireman berdaftar ST — peraturan sama seperti panduan pendawaian semula kami. Studio reka bentuk sahaja masih perlu menamakan kontraktor yang akan dilantik, atau anda menandatangani lubang. Sambungan dan bukaan struktur perlukan arkitek dan jurutera berdaftar pada jejak kertas, bukan janji “kawan saya cap kemudian” — lihat panduan permit MBJB/MBIP dan proses sambungan. Jika mereka tidak mahu letak nama sah pada muka surat satu, jangan letak deposit dalam akaun mereka.

2. Deposit: How Much Is Sane in 2026 2. 定金：2026 年多少才算正常 2. Deposit: Berapa Yang Waras pada 2026

A fair JB deposit in 2026 is 10–20% of the signed sum, or a booking fee of RM3,000–RM8,000 that converts into milestone one. On a typical terrace turnkey of RM100,000–RM180,000 that is RM10,000–RM36,000; on a condo package of RM40,000–RM90,000 it is RM4,000–RM18,000. That should cover measured drawings, the first material order and mobilisation — not the kitchen, not the tiles, not three months of payroll. Cash with no official receipt is not a deposit; it is a gift. Never transfer to a personal account when the contract names a company. If they ask for 40–50% “because suppliers need it”, they are asking you to finance their cashflow. Put the deposit rule next to the budget breakdown so you know what 15% actually buys, and run the pre-renovation checklist before any money moves. 2026 年新山合理定金是签约额的 10–20%，或 RM3,000–RM8,000 的订金并入第一期。排屋一站式常见 RM100,000–RM180,000，定金大约 RM10,000–RM36,000；公寓套餐 RM40,000–RM90,000，大约 RM4,000–RM18,000。这应该覆盖实测图纸、第一批材料和进场——不是整厨、不是瓷砖、不是三个月工资。没有正式收据的现金不是定金，是赠与。合同写公司名，就不要打到私人户口。如果对方要 40–50%“因为供应商要钱”，那是让你给他们垫现金流。把定金规则和预算分配放一起，你才知道 15% 实际买到什么；任何钱转出前先走完装修前清单。 Deposit JB yang adil pada 2026 ialah 10–20% jumlah ditandatangani, atau yuran tempahan RM3,000–RM8,000 yang ditukar menjadi milestone pertama. Pada turnkey teres biasa RM100,000–RM180,000 itu RM10,000–RM36,000; pada pakej kondominium RM40,000–RM90,000 ia RM4,000–RM18,000. Itu patut meliputi lukisan ukur, pesanan bahan pertama dan mobilisasi — bukan dapur, bukan jubin, bukan gaji tiga bulan. Tunai tanpa resit rasmi bukan deposit; ia hadiah. Jangan pindah ke akaun peribadi apabila kontrak menamakan syarikat. Jika mereka minta 40–50% “kerana pembekal perlukan”, mereka minta anda membiayai aliran tunai mereka. Letak peraturan deposit di sebelah pecahan bajet supaya anda tahu 15% benar-benar membeli apa, dan jalankan senarai semak pra-renovasi sebelum wang bergerak.

3. The Clauses That Must Be on Paper 3. 必须写进纸面的条款 3. Klausa Yang Mesti Ada di Atas Kertas

A renovation in Malaysia is almost never under the Housing Development Act — that statute protects a new house from a licensed developer, not a private interior of an existing terrace. Your protection is the document. It must attach an itemised bill of quantities (not one lump sum), the drawing list with revision dates, inclusions and exclusions (hacking disposal, council fees, air-con, appliances, furniture), a completion date, liquidated damages per calendar day of delay (RM100–RM300/day is common on a mid-size JB job), a defect-liability period of 6–12 months, who holds the insurance and CIDB/ST licences, how disputes are served, and how either side may terminate. Spell out JMB working hours and debris rules for condos. If the job includes an extension, the contract should say “no structural work until OSC approval” — the same stop-line as the extension guide. A quotation that says “package RM88,000, 8 weeks, all in” is a brochure. 马来西亚私人装修几乎不适用《房屋发展法令》——那部法保护的是持牌发展商的新屋，不是现有排屋的室内工程。你的保护就是这份文件。必须附上分项工程量清单（不是一笔总数）、带修订日期的图纸清单、包含与不含（清运、市政费、冷气、电器、家具）、完工日、每延误一个日历日的违约金（新山中等工程常见 RM100–RM300/天）、6–12 个月缺陷责任期、谁持有保险和 CIDB/ST 执照、争议怎么送达、任何一方如何解约。公寓要写清 JMB 施工时间和垃圾规则。若含扩建，合同应写“OSC 批准前不得做结构”——和扩建指南同一条红线。写着“套餐 RM88,000，8 周全包”的报价是宣传单。 Renovasi swasta di Malaysia hampir tidak di bawah Akta Pemajuan Perumahan — statut itu melindungi rumah baharu daripada pemaju berlesen, bukan dalaman teres sedia ada. Perlindungan anda ialah dokumen. Ia mesti lampirkan bil kuantiti terperinci (bukan satu jumlah pukal), senarai lukisan dengan tarikh semakan, inklusi dan eksklusi (pelupusan roboh, yuran majlis, aircond, peralatan, perabot), tarikh siap, ganti rugi tertentu sehari kalendar kelewatan (RM100–RM300/hari biasa pada kerja JB sederhana), tempoh liabiliti kecacatan 6–12 bulan, siapa memegang insurans dan lesen CIDB/ST, bagaimana pertikaian disampaikan, dan bagaimana mana-mana pihak boleh menamatkan. Nyatakan waktu kerja JMB dan peraturan serpihan untuk kondominium. Jika kerja termasuk sambungan, kontrak patut kata “tiada kerja struktur sehingga kelulusan OSC” — garisan berhenti sama seperti panduan sambungan. Sebut harga yang kata “pakej RM88,000, 8 minggu, semua termasuk” ialah risalah.

4. Payment Milestones Tied to the Site, Not the Calendar 4. 付款节点绑现场，不绑日历 4. Milestone Bayaran Terikat pada Tapak, Bukan Kalendar

A clean 2026 schedule for a full interior: 10–15% on signing; 20–25% when hacking is complete and first-fix conduits are in the open walls; 25–30% after wet works, waterproofing, plaster and ceiling frame; 20–25% after tiles, carpentry carcasses and second-fix; 10% at practical completion after a joint walk; 5% retention until the defect period ends. Pay invoices that name the milestone and attach photos or a site sign-off — the same honesty a Singapore owner needs in our remote-supervision guide. Do not pay “week 4” if week 4 is still waiting for the tiler. Slot the cashflow against the JB timeline: first-fix is usually weeks 2–4, carpentry weeks 6–10, handover weeks 10–14 on an 8–12 week interior. If you cannot visit, write the reporting rhythm into the contract the way the one-stop remote note describes. 2026 年全室内比较干净的节点：签约 10–15%；敲完、一次布管在开墙上付 20–25%；湿工、防水、批灰和天花骨架完成后 25–30%；瓷砖、木作骨架和二次安装后 20–25%；联合验收后的实际完工付 10%；缺陷期结束再付 5% 质保金。发票要写明节点并附照片或现场签认——新加坡业主在我们远程监督指南里需要的也是这种诚实。如果第 4 周还在等贴砖工，就不要付“第 4 周款”。把现金流对上新山工期：一次布线多在第 2–4 周，木作第 6–10 周，8–12 周室内工程交接多在第 10–14 周。不能到场就把汇报节奏写进合同，像一站式远程那篇写的那样。 Jadual 2026 yang bersih untuk dalaman penuh: 10–15% semasa menandatangani; 20–25% apabila roboh selesai dan konduit first-fix dalam dinding terbuka; 25–30% selepas kerja basah, kalis air, lepa dan rangka siling; 20–25% selepas jubin, kerangka pertukangan dan second-fix; 10% pada siap praktikal selepas lawatan bersama; 5% tahanan sehingga tempoh kecacatan tamat. Bayar invois yang namakan milestone dan lampirkan foto atau pengesahan tapak — kejujuran sama yang diperlukan pemilik Singapura dalam panduan penyeliaan jarak jauh kami. Jangan bayar “minggu 4” jika minggu 4 masih menunggu penurun jubin. Padankan aliran tunai dengan garis masa JB: first-fix biasanya minggu 2–4, pertukangan minggu 6–10, serahan minggu 10–14 pada dalaman 8–12 minggu. Jika anda tidak boleh lawat, tulis rentak pelaporan ke dalam kontrak seperti nota jarak jauh satu henti.

5. Variation Orders: How a Job Quietly Grows 5. 变更单：工程怎样悄悄变大 5. Pesanan Variasi: Bagaimana Kerja Membesar Senyap-senyap

Every change after signing — a different stone, an extra socket, a wall that “might as well come down” — is a variation order. The contract should say: no VO work starts without a written price and time impact signed by you; extra quantities use the original unit rates; new items are quoted within three to five working days. Verbal add-ons are how RM120,000 becomes RM160,000, which is exactly the pattern the hidden-cost guide warns about. Keep a running VO log with dates. If the contractor discovers rotten timber or a failed membrane, that is a genuine unforeseen item — still write it, still price it, still decide, the same way a leak is scoped in the waterproofing guide before anyone hacks a finished ceiling. 签约后的每一次改——换一种石材、多一个插座、“顺便拆掉”一面墙——都是变更单。合同应写：没有你签字的书面价格和工期影响，不得开工；增加的工程量用原单价；新项目在三到五个工作日内报价。口头加项就是 RM120,000 变成 RM160,000 的路径，也是隐藏费用指南警告的模式。用日期做一份滚动变更台账。如果施工方发现腐木或失效防水，那是真正的不可预见项——仍然要写、要报价、要你决定，就像防水指南里先界定渗漏、再敲已完工天花。 Setiap perubahan selepas menandatangani — batu berbeza, soket tambahan, dinding yang “baik juga diturunkan” — ialah pesanan variasi. Kontrak patut kata: tiada kerja VO bermula tanpa harga dan kesan masa bertulis yang anda tandatangan; kuantiti tambahan guna kadar unit asal; item baharu disebut harga dalam tiga hingga lima hari bekerja. Tambahan lisan ialah cara RM120,000 menjadi RM160,000, tepat corak yang panduan kos tersembunyi amarkan. Simpan log VO berjalan dengan tarikh. Jika kontraktor temui kayu reput atau membran gagal, itu item tidak dijangka yang sahih — tetap tulis, tetap harga, tetap putuskan, sama seperti kebocoran diskop dalam panduan kalis air sebelum sesiapa pecah siling siap.

6. Handover, Defects and the Last 10% 6. 交接、缺陷与最后 10% 6. Serahan, Kecacatan dan 10% Terakhir

Practical completion is a joint walk with a written list, not a WhatsApp “done, please pay”. Test every tap, trap, socket, door, wardrobe hinge and air-con drain. Use the same eyes as the defect-check list, then withhold the last 10% until the critical items are closed. Keep 5% as retention for 6–12 months — paint flash, leaking silicone and swollen gypsum usually show in the first monsoon. Collect as-built drawings, paint codes, warranty cards and the ST test sheet if the house was rewired. Do not hand over keys to a site that still has live temporary power and no fire extinguisher. Paying 100% because “the next job needs the cash” is how a renovation stalls in the last fortnight with no leverage left. 实际完工是带着书面清单的联合验收，不是一句 WhatsApp“好了，请付款”。要试每一个龙头、地漏、插座、门、衣柜铰链和冷气排水。用缺陷检查清单同一套眼睛，关键项关掉之前扣住最后 10%。再留 5% 作 6–12 个月质保金——油漆发花、硅胶渗漏、石膏受潮，通常第一个雨季就会现形。收齐竣工图、油漆色号、保修卡，若重拉过电线还要能源委员会测试单。临时电还活着、现场没有灭火器，就不要交钥匙。因为“下一个工地要钱”而付清 100%，是装修在最后两周停住、你却再没有筹码的原因。 Siap praktikal ialah lawatan bersama dengan senarai bertulis, bukan WhatsApp “siap, sila bayar”. Uji setiap paip, perangkap, soket, pintu, engsel almari dan longkang aircond. Guna mata sama seperti senarai semak kecacatan, kemudian tahan 10% terakhir sehingga item kritikal ditutup. Kekalkan 5% sebagai tahanan 6–12 bulan — kilat cat, silikon bocor dan gypsum mengembang biasanya nampak pada monsun pertama. Kumpul lukisan as-built, kod cat, kad waranti dan helaian ujian ST jika rumah didawai semula. Jangan serah kunci kepada tapak yang masih ada kuasa sementara hidup dan tiada alat pemadam. Membayar 100% kerana “kerja seterusnya perlukan tunai” ialah cara renovasi tersekat dalam dua minggu terakhir tanpa leveraj tinggal.

7. A Real RM120,000 Terrace: Where the Money Sits 7. 真实 RM120,000 排屋：钱落在哪几期 7. Teres RM120,000 Sebenar: Di Mana Wang Duduk

Worked example, 2026 JB rates, double-storey terrace interior without a structural extension: contract sum RM120,000. Signing deposit 12% = RM14,400. After first-fix 22% = RM26,400. After wet works and plaster 28% = RM33,600. After carpentry and second-fix 23% = RM27,600. Practical completion 10% = RM12,000. Retention 5% = RM6,000 held until month 8. That matches a mid-range slice of the cost-per-sq-ft table and the whole-house split. If a VO adds a plaster-ceiling trough of RM8,000, it rides as a signed extra — it does not get buried inside “the package”. If you are still choosing the designer, ask the contract questions in the hiring list before you fall in love with the 3D. 按 2026 新山行情的演算，双层排屋室内、不含结构扩建：合同额 RM120,000。签约定金 12% = RM14,400。一次布线后 22% = RM26,400。湿工批灰后 28% = RM33,600。木作和二次安装后 23% = RM27,600。实际完工 10% = RM12,000。质保金 5% = RM6,000 留到第 8 个月。这和每平方尺成本中档、整屋拆分对得上。若变更单加了 RM8,000 假天花灯槽，它是一张签过的加项——不能埋进“套餐”里。若还在选设计师，先问完聘用清单里的合同问题，再迷上 3D。 Contoh kerja, kadar JB 2026, dalaman teres dua tingkat tanpa sambungan struktur: jumlah kontrak RM120,000. Deposit tandatangan 12% = RM14,400. Selepas first-fix 22% = RM26,400. Selepas kerja basah dan lepa 28% = RM33,600. Selepas pertukangan dan second-fix 23% = RM27,600. Siap praktikal 10% = RM12,000. Tahanan 5% = RM6,000 dipegang hingga bulan 8. Itu sepadan hirisan pertengahan jadual kos sekaki dan pecahan seluruh rumah. Jika VO menambah palung siling plaster RM8,000, ia menunggang sebagai tambahan ditandatangani — ia tidak ditanam dalam “pakej”. Jika anda masih memilih pereka, tanya soalan kontrak dalam senarai pengambilan sebelum jatuh cinta pada 3D.

8. Red Flags — Walk Away Before You Transfer 8. 警示信号——转账前直接离开 8. Tanda Bahaya — Jauhi Sebelum Anda Pindah Wang

Do not sign if: there is no SSM name; the deposit is 40%+ or cash-only; the quote is one lump sum with no BOQ; they refuse a defect period or retention; they want the final 10% before a written walk; they start hacking while “the contract is still with the boss”; or they suggest beginning an extension before OSC approval. Ask for the payment schedule on one page, the exclusion list, and a sample VO form. A contractor who is proud of their paper will show it the same day. The point of a renovation contract is leverage on the last day, not a friendly chat on the first. 这些情况不要签：没有 SSM 名称；定金 40% 以上或只收现金；报价只有一笔总数没有工程量清单；拒绝缺陷期或质保金；书面验收前就要最后 10%；“合同还在老板那里”却已开始敲墙；或建议 OSC 批准前就开始扩建。要求一页付款表、不含项清单、变更单样张。对自己文件有底气的施工方当天就能拿出。装修合同的意义是最后一天的筹码，不是第一天的客气话。 Jangan tandatangan jika: tiada nama SSM; deposit 40%+ atau tunai sahaja; sebut harga satu jumlah pukal tanpa BOQ; mereka menolak tempoh kecacatan atau tahanan; mereka mahu 10% akhir sebelum lawatan bertulis; mereka mula meroboh semasa “kontrak masih dengan boss”; atau mereka cadang mula sambungan sebelum kelulusan OSC. Minta jadual bayaran satu muka surat, senarai pengecualian, dan borang VO sampel. Kontraktor yang bangga dengan kertas mereka akan tunjukkannya hari yang sama. Tujuan kontrak renovasi ialah leveraj pada hari terakhir, bukan sembang mesra pada hari pertama.

Need a renovation contract you can actually enforce in Johor Bahru? 需要一份在新山真正执行得了的装修合同？ Perlukan kontrak renovasi yang benar-benar boleh dikuatkuasakan di Johor Bahru?

Contact HS Design for design and turnkey project management — itemised scope, milestone payments and site supervision under one agreement. 联系 HS Design，获取设计与一站式项目管理——分项范围、节点付款与现场监督，写在同一份协议里。 Hubungi HS Design untuk reka bentuk dan pengurusan projek turnkey — skop terperinci, bayaran milestone dan penyeliaan tapak di bawah satu perjanjian.